Een opknappertje voor 4 miljoen: Helmondse mbo-school stort zich in prijzig vastgoedproject
De Helmondse mbo-school Ter AA betaalde vorig jaar vier miljoen euro voor het oude gemeentekantoor met raadszaal Boscotondo. Er zijn nog eens miljoenen nodig voor een ingrijpende renovatie, terwijl het ovalen pand zich lastig leent voor reguliere lesruimtes. Is dit een verstandige onderwijsinvestering?
Tekst Arno Kersten - Redactie Onderwijsblad - - 8 Minuten om te lezen
Beeld: Wim Stevenhagen
Het is een zomerse foto die vrijdagmiddag 4 juli op de website van het Eindhovens Dagblad verschijnt. Opgetogen ogen twee vertegenwoordigers van de Helmondse mbo-school Ter AA: bestuursvoorzitter Ingeborg Janssen Reinen en voorzitter Philippe van Esch van de raad van toezicht. Naast hen staan twee vertegenwoordigers van de Hoffmann Groep, een Brabants familiebedrijf gespecialiseerd in grondkering en bodemtechiek: oprichter en eigenaar Winny Hoffmann samen met de commercieel directeur. Achter hen rijst een imposant pand, opgetrokken uit blauwgroen koper en natuursteen, de gevel glimmend in de zon.
Boscotondo – Italiaanse voor ‘rond bos’ - is een woon- en werkcomplex dat eind jaren negentig verscheen op een voormalig fabrieksterrein in het centrum van Helmond. Het omvat een plein met daaromheen zo’n 150 appartementen, een bioscoop, kunsthal en een bestuursgebouw, inclusief raadszaal en ondergrondse parkeergarage. Jarenlang huisde hier het kloppende hart van de Helmondse democratie, maar voorjaar 2020 besluit de gemeente om het bestuursgebouw en de raadszaal van de hand te doen. De nieuwe eigenaar voor een bedrag van 2.162.500 euro wordt ondernemer Winny Hoffmann, via haar bedrijf Hoffmann Groep. De bedoeling is om er een ‘businesslab’ van te maken, een broedplaats voor bedrijvigheid. Daar komt het uiteindelijk niet van. De gemeente heeft namelijk bedongen dat ze het pand zal terughuren tot het nieuwe stadskantoor Huis van de Stad klaar is. Dat duurt door allerlei omstandigheden veel langer dan gepland, pas in voorjaar 2024 vertrekt de gemeente.
Zichtbaarheid
Niet veel later komt Boscotondo in beeld bij Ter AA, een mbo-instelling verantwoordelijk voor het onderwijs aan een kleine drieduizend studenten, verspreid over zeven colleges in Helmond en omgeving. Het roc is in die tijd gebouwen aan het scouten vanwege ontwikkelingen in het opleidingenaanbod en de huisvestingsbehoefte. Zo moet het college voor entreeopleidingen (mbo niveau-1) op zoek naar een ander onderkomen omdat de gemeente de huur opzegt en staat de zorg & welzijn-locatie een ingrijpende opknapbeurt te wachten. In die logistieke legpuzzel past nog stukje. Liefst in het centrum van de stad, want dan kan de school haar zichtbaarheid vergroten – dat past dan weer in de marketingstrategie om merknaam en marktaandeel te versterken.
In eerste instantie gaan de gesprekken over langjarig huren. Maar er zijn flinke investeringen nodig om de binnenkant gebruiksklaar te maken en aan de klimaateisen van de school te voldoen. De verhuurder wil die liever over meerdere jaren uitsmeren, maar dat ziet Ter AA niet zitten. Zo komt koop als optie op tafel. De mbo-school neemt de verbouwing bij dat scenario voor eigen rekening, maar heeft dan wel alle touwtjes zelf in handen. De instelling financiert de uitgaven uit eigen zak. Op 16 juni 2025 wordt de koopovereenkomst getekend en tweeënhalve week later zitten Ter AA en Hoffmann bij de notaris om de leveringsakte te passeren.
Traditioneel
Al de volgende dag berichten regionale media over het opmerkelijke nieuwsfeit. ‘Iconisch Boscotondo nieuwe onderwijslocatie Ter AA’, meldt de school zelf op haar eigen website, een plek waar op dagelijkse basis ‘enkele honderden’ studenten onderwijs zullen gaan. Een vijftal opleidingen zal er naartoe verhuizen, waaronder retail, beveiliging en de vavo. Een grote ambitie van de school is om een praktijkgerichte leeromgeving te realiseren. ‘Onderwijs vindt niet langer plaats in een traditioneel klaslokaal, maar in een omgeving die overeenkomt met het werkende leven’, aldus de website, die er twee voorbeelden prominent uitlicht.
Onderwijs vindt niet langer plaats in een traditioneel klaslokaal
Zo is er de intentie om samen met zorginstellingen een ‘zorg- en innovatielab’ op te zetten. Het zou een plek moeten worden waar hulpverleners, mantelzorgers en zorgvernieuwers elkaar kunnen vinden. Een idee dat ooit al eens op tafel lag, maar waar destijds geen plek voor gevonden kon worden. “Misschien kan het nu van de plank af komen. We zitten daar midden in de stad, er wonen veel ouderen omheen. Verder is het nog niet: het is een grof plan, een idee waarvoor enthousiasme bestaat in de buurt”, zegt bestuursvoorzitter Ingeborg Janssen Reinen.
En de voormalige raadszaal? ‘Deze unieke ruimte, ooit het toneel van lokale besluitvorming, zal in de toekomst te huur zijn voor evenementen en bijeenkomsten. Studenten retail, marketing, logistiek en beveiliging krijgen ook hier een actieve rol, die past binnen hun opleiding’, aldus de website van Ter AA.
“Raadszaal evenementenruimte, zo zou ik het niet verwoorden”, reageert Janssen Reinen.
Zo staat het wel op uw website.
Janssen Reinen: “Dan moeten we dat misschien wat strakker formuleren. Het wordt primair gebruikt voor colleges. Op moment dat er geen onderwijs is, kunnen er andere activiteiten plaatsvinden.”
Waardevermeerdering
De koopsom voor het pand bedraagt 3.999.500 euro, blijkt uit de leveringsakte die het Onderwijsblad bij het Kadaster opvroeg. Dat is ruim 1,8 miljoen meer dan ondernemer Hoffmann er vijf jaar eerder voor neertelde toen ze het van de gemeente kocht. Een vermeerdering van 85 procent, veel meer dan de reguliere waardestijgingen in de regio. Bij de verkoop door de gemeente destijds hield die een flinke vinger in de pap door voorwaarden te stellen aan de toepassing van het pand. Van dat zogenoemde beding is nu geen sprake meer, aldus Janssen Reinen. “Daar valt niet een exact percentage aan te hangen, maar dat is wel een belangrijke verklaring.”
Philippe van Esch, voorzitter van de raad van toezicht: “Wij denken in ieder geval dat het nu de waarde had die we ervoor betaald hebben.”
Dus de marktwaarde ligt nu rond de koers van de 4 miljoen euro?
Van Esch: “Dat hebben we betaald, dus dat is volgens mij de markt. Een kwestie van vraag en aanbod.”
U heeft vast een taxatie laten uitvoeren om de marktwaarde te bepalen?
Van Esch: “Geen taxatie-taxatie, maar we hebben natuurlijk wel rondgevraagd naar wat gangbare panden doen op dit soort locaties zouden doen.”
Maar u heeft geen taxatierapport laten opstellen door een onafhankelijk taxateur?
Van Esch: “Nee.”
Daar kijk ik van op.
Van Esch: “Waarom? Wij hebben gewoon een aantal partijen in de markt gevraagd: als je nou naar dit pand kijkt, wat denk je dat ongeveer de waarde is? Je kan er een heel boek over schrijven, maar wat zegt dat? Uiteindelijk gaat erom: is het voor Ter AA dit bedrag waard? Alles afwegende denk ik dat dit een faire prijs is geweest.”
Vastgoedconstructie
De zomerse foto bij de overdracht vertelt niet het hele verhaal. Voorjaar 2020 kocht ondernemer Winny Hoffmann via haar bedrijf Hoffmann Groep voor 2,2 miljoen euro Boscotondo van de gemeente. In oktober van dat jaar, nog geen zes maanden later, verkocht zij het vastgoed voor hetzelfde bedrag door aan haar twee kinderen als privépersonen. Van hen - en niet van de Hoffmann Groep - kocht Ter AA vorige zomer het pand voor vier miljoen, zo blijkt uit de leveringsakte die het Onderwijsblad opvroeg.
Volgens het schoolbestuur doet het er niet toe wie de feitelijke eigenaren waren toen de deal werd bezegeld. “Dat is voor mij niet relevant. Het dossier is gepasseerd bij de notaris, die heeft alles gecheckt en gecontroleerd”, reageert bestuursvoorzitter Janssen Reinen.
Toezichthouder Van Esch: “Mevrouw Hoffmann was voor ons de partij om mee te praten. Zij heeft ons ook zo’n zak met sleutels overhandigd, net voordat die foto genomen werd. Verder hebben we te allen tijde te goeder trouw gehandeld.”
Voldongen feit
Weegt het prijskaartje op tegen de opbrengst voor het onderwijs aan enkele honderden studenten? Daarbij plaatst de ondernemingsraad van Ter AA grote vraagtekens, zegt voorzitter Marcella Kooyman desgevraagd in een reactie. Inclusief vier ton overdrachtsbelasting, verbouwing en inrichting belopen de totale uitgaven naar verwachting het dubbele van het aankoopbedrag.
“We hebben nog steeds heel veel vragen. Om het pand geschikt te maken moeten er miljoeneninvesteringen worden gedaan die het aankoopbedrag benaderen, maar er is geen business case gemaakt. Ook over het onderwijs in Boscotondo is nog veel onduidelijk. Een aanzienlijk deel van het gebouw leent zich door de vorm niet voor regulier onderwijs.”
Wij moesten het nieuws over de aankoop van Boscotondo in de krant lezen
Negen maanden na het bezegelen van de koop liggen de voormalige raadszaal en bestuursgebouw er nog verlaten bij. In april beginnen de werkzaamheden bij Boscotondo, maar onduidelijk is nog wanneer studenten en medewerkers er hun intrek nemen. Achter de ramen die uitkijken op een drukke doorgaande weg hangen wel alvast vier marketingposters van Ter AA: ‘Future is in the making’.
“Wij moesten het nieuws over de aankoop van Boscotondo in de krant lezen. Ik was mijn koffers aan het pakken om op vakantie te gaan toen we erdoor werden overvallen. We zijn voor een voldongen feit geplaatst”, aldus Kooyman. Over de investeringen die nodig zijn voor de verbouwing heeft de OR toch een positief advies opgesteld, ondanks de twijfels. “Er is nu geen weg meer terug. Ter AA heeft Boscotondo in eigendom en het is zaak om het gebouw zo snel mogelijk geschikt te maken voor onderwijsactiviteiten zodat het niet onnodig lang leeg blijft staan."
Verantwoording
Het Onderwijsblad raadpleegde voor dit verhaal onder meer het Kadaster, de Kamer van Koophandel en jaarverslagen van de instelling. De redactie benaderde bestuursvoorzitter Ingeborg Janssen Reinen en voorzitter Philippe van Esch van de raad van toezicht los van elkaar voor een interview. Ze voerden dat gesprek van een uur samen. Tenslotte zijn ook de ondernemingsraad van de school en ondernemer Winny Hoffmann gevraagd om een reactie. Die laatste wilde ondanks herhaalde verzoeken geen vragen beantwoorden.